Comentaris a la Sentència 787/2020, de 4 de novembre, de la Secció 13a de l'Audiència Provincial de Barcelona.
Aquesta Sentència, que estableix criteris molt importants a l'hora d'interpretar els contractes d'arrendament, causa un procediment en què la part demandant reclama a la demandada l'abonament de certa suma en diners, per raó dels desperfectes existents a l'immoble arrendat al moment de la seva devolució.
Per fer-ho, l'actora dirigeix la seva acció no només contra els dos arrendataris de l'immoble, sinó també contra el fiador solidari de tots dos.
A l'hora de resoldre el conflicte, l'Audiència Provincial estableix diversos criteris de gran importància, que es poden resumir en els següents:
En primer lloc, l'Audiència recorda l'obligació de l'arrendatari de restituir a l'arrendador l'habitatge o el local arrendat en concloure l'arrendament «tal com el va rebre, llevat del que hagi mort o s'hagués menyscabat pel temps o per causa inevitable».
Així mateix, s'estableix una doble presumpció iuris tantum (és a dir, presumpcions que es poden desvirtuar mitjançant prova en contra): per una banda, es presumeix la recepció de l'habitatge o local per l'arrendatari en bon estat a l'inici de l'arrendament; i, de l'altra, es presumeix la culpabilitat de l'arrendatari en cas de deteriorament. La càrrega de la prova en contra per desvirtuar ambdues presumpcions correspondrà a l'arrendatari.
Una dada important en aquest punt rau en la definició “rebre en bon estat”, no significant això rebre l'habitatge “nou”, sinó en les mateixes condicions en què es va rebre, admetent-se certs deterioraments per habitabilitat en el temps o per causa inevitable, en virtut dels articles 1.562, 1.563 i 1.564 del Codi civil.
Tot allò que en aquesta Sentència aclareix l'Audiència Provincial s'entén, no obstant això, sense perjudici del pactat entre les parts, podent establir de mutu acord el que considerin convenient a les clàusules del contracte.
L'Audiència Provincial també recorda el criteri seguit pel Tribunal Suprem a l'hora d'establir la indemnització en cas de deteriorament:
«Resulta raonable prendre en consideració les circumstàncies concurrents a la finca danyada per reduir la indemnització, en atenció a raons d'equitat i per evitar un enriquiment injust, considerant com a tals la vetustesa de la finca (…) o altres aspectes similars que la desmereixen» .
Aquest criteri pretén limitar el cost de la indemnització, mentre s'han de valorar factors com l'antiguitat i l'estat de l'habitatge o local arrendat a efectes de limitar aquesta indemnització.
Finalment, i en allò que considerem el criteri més innovador i important (i, potser, el més tècnico-jurídic) sostingut per l'Audiència Provincial de Barcelona resideix en la perspectiva que ostenta sobre l'afermament solidari a favor d'un tercer no arrendatari , i la seva possible manca de legitimació passiva (és a dir, la impossibilitat de ser demandat en el procés).
Així, la Sentència, per tal de comprovar si es pot estendre la responsabilitat del fiador solidari a fi del procés (és a dir, la indemnització per deteriorament causada per culpa de l'arrendatari), i considerar-se, per tant, codemandat, disposa que és doctrina comunament admesa que la fiança no es presumeix, d'acord amb l'article 1.827 del Codi civil, sinó que ha de ser expressa i no es pot estendre a més del que s'hi conté.
D'aquesta manera, per comprovar l'abast de la fiança esmentada, l'Audiència estableix l'obligació d'acudir a allò pactat entre les parts (en virtut dels articles 1.091 i 1.255 del Codi civil), tant pel que fa a la durada contractual, com a la clàusula de fiançament, sent doctrina reiterada que «per indagar la intenció de les parts cal tenir en compte la totalitat del contracte, i no una clàusula aïllada de les altres».
Així mateix, segons la doctrina comunament admesa, es disposa que la clàusula de fiançament ha de ser interpretada de manera restrictiva, en benefici del deutor, com a principi i regla general en la interpretació dels contractes.
Val a dir que, en el contracte d'arrendament objecte del procés, s'instituïa com a fiador solidari un dels codemandats en els termes següents: “es constitueix (…) com a avalador personal i solidari i avala amb caràcter general els arrendataris en el contracte d'arrendament (…) fent-se càrrec de qualsevol impagament que es pogués produir”.
Segons el parer de l'Audiència Provincial, la clàusula esmentada no s'estén expressament al compliment de totes les obligacions, sinó només a les dineràries, i estendre aquesta responsabilitat a una obligació no dinerària (com és, certament, l'obligació de conservació i devolució de la habitatge o local arrendat al mateix estat en què es va rebre), vulneraria el principi d'interpretació restrictiva de la fiança en benefici del deutor, abans exposat.
Per tant, considera l'Audiència Provincial que no es pot estendre la responsabilitat al fiador solidari en aquest cas.
Des de BUSQUETS, en els contractes d'arrendament que redactem, recomanem sempre detallar expressament les obligacions de les parts (arrendador, arrendatari i possibles fiadors solidaris), a fi d'evitar el que succeeix en aquest supòsit: que, per no preveure correctament la extensió de les responsabilitats de l'altra part, l'arrendador es pot veure perjudicat davant un possible impagament per part dels deutors, no podent reclamar el compliment d'obligacions no dineràries al fiador solidari, la responsabilitat del qual s'hauria estès si la clàusula del contracte s'hagués redactat correctament.