La figura de la forquilla s'ha consolidat com una de les peces centrals de la normativa actual en matèria d'habitatge. El seu impacte s'estén als àmbits contractual, processal i registral i es planteja nombrosos interrogants.
Quants immobles ha de tenir una gran forquilla?
Tot i que el terme gran forquilla no compta amb una definició única ni homogènia, a nivell estatal la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, considera gran forquilla a qui posseeix més de deu immobles urbans d'ús residencial o més de 1.500 m² construïts. A Catalunya, el llindar és més estricte: només cal tenir cinc o més habitatges dins d'una zona de mercat residencial tensionat , categoria que actualment afecta 271 municipis.
Com es computen els habitatges per ser considerat gran forquilla?
Al costat de la manca d'uniformitat normativa, també hi ha una diversitat d'interpretacions sobre com s'ha de fer el còmput dels habitatges.
Mentre l'Agència Catalana de l'Habitatge inclou qualsevol forma de titularitat, fins i tot parcial, la Direcció General de Tributs (DGT) exigeix plena propietat o control efectiu sobre l'immoble, excloent-ne l'habitatge habitual i l'usdefruit, però incloent-hi la nua propietat.
Quines són les conseqüències?
En matèria d'arrendaments, la condició de gran forquilla implica obligacions específiques i limitacions a la renda . La Llei 12/2023 regula quina informació s'ha d'incloure al contracte, com s'ha de fixar el preu inicial i sota quins supòsits es pot actualitzar. Ignorar aquestes exigències pot comportar sancions o nul·litat de clàusules.
A l'àmbit processal, el Tribunal Constitucional ha eliminat l'obligació d'oferir lloguer social o justificar la vulnerabilitat de l'inquilí abans del desnonament, tot i que la Llei 1/2025 ha incorporat la necessitat general d'acudir a un Mecanisme Alternatiu de Solució de Conflictes (MASC) abans de presentar demanda.
I des del punt de vista registral, els Decrets llei 1/2025 i 2/2025 de Catalunya amplien el dret de tempteig i retracte a favor de la Generalitat, exigint un certificat de gran forquilla expedit pel Col·legi de Registradors, que pot condicionar la inscripció de compravendes.
Conclusions
En definitiva, la figura de la gran forquilla constitueix avui un element complex del mercat de l'habitatge. La coexistència de normes estatals i autonòmiques, juntament amb criteris administratius diferents, exigeix extremar la precaució jurídica en planificar operacions immobiliàries o formalitzar contractes d'arrendament.
Abans de tancar qualsevol operació, és imprescindible:
- Comprovar la legislació aplicable i lexistència de zones tensionades.
- Verificar la condició del titular i, si escau, sol·licitar el certificat de gran forquilla.
- Revisar la documentació contractual i registral conforme als nous límits legals.
Una identificació correcta de la condició de gran forquilla i un assessorament especialitzat són claus per garantir la validesa, seguretat i eficàcia de cada operació immobiliària.
Si necessites valorar com aquestes reformes poden afectar les operacions o actius immobiliaris, des de Busquets estarem encantats d'ajudar-te. Pots contactar-nos trucant al 934 160 004 o escrivint a info@busquets.legal , i t'acompanyarem en allò que necessitis.