Catalunya reforça el control del lloguer de temporada i adopta noves mesures en habitatge i urbanisme (Llei 11/2025)
El 31 de desembre de 2025 es va publicar al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya la Llei 11/2025, de 29 de desembre, que convalida i tramita com a llei el Decret llei 2/2025, incorporant mesures rellevants en matèria d’habitatge i urbanisme.
La norma va entrar en vigor l’1 de gener de 2026.
La Llei reforça criteris ja presents a la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), el Codi civil de Catalunya i la jurisprudència, incrementant de manera notable els riscos legals derivats de l’ús inadequat de l’arrendament de temporada.
No obstant això, el seu abast podria ser objecte de controvèrsia competencial en incidir en matèria civil de competència estatal, i resta obert el termini per a un eventual recurs d’inconstitucionalitat fins al 31 de març de 2026.
Arrendaments de temporada: la causa preval sobre la durada
La Llei introdueix un nou article 66 bis a la Llei 18/2007, establint un principi essencial: tot arrendament destinat a satisfer una necessitat d’habitatge es considera arrendament d’habitatge permanent, amb independència de la durada pactada.
Només queden exclosos els contractes amb finalitat exclusivament recreativa, turística o vacacional, que continuen subjectes al règim d’arrendament per a ús diferent d’habitatge de la LAU.
En conseqüència, els arrendaments de temporada per motius laborals, acadèmics, mèdics o situacions provisionals queden subjectes al règim de l’arrendament d’habitatge, inclosa la durada mínima legal, el règim de pròrrogues obligatòries i, si escau, les limitacions de renda previstes a l’article 17 LAU a les zones declarades de mercat residencial tensionat (ZMRT).
La Llei reforça de manera significativa les exigències formals i probatòries: el contracte ha d’identificar expressament la causa de temporalitat, aquesta causa s’ha d’acreditar documentalment i la documentació s’ha de dipositar juntament amb la fiança al Registre de l’Institut Català del Sòl (INCASÒL).
Si no consta acreditat un ús diferent, opera una presumpció legal d’arrendament d’habitatge habitual.
Així mateix, s’endureix el règim aplicable a les pròrrogues i a la celebració de nous contractes successius amb el mateix arrendatari, que poden quedar requalificats com a arrendament d’habitatge permanent si no s’acredita la subsistència real de la causa temporal.
Arrendament per habitacions: límit agregat de rendes
La Llei regula per primera vegada l’arrendament d’habitacions mitjançant la introducció del nou article 66 ter a la Llei 18/2007, exigint el compliment dels estàndards d’habitabilitat i ocupació de l’habitatge.
La novetat més rellevant és que el lloguer per habitacions no desnaturalitza el caràcter residencial de l’habitatge. A les ZMRT, la suma de les rendes pactades en els diferents contractes simultanis no pot superar la renda màxima que resultaria aplicable a l’arrendament unitari de l’habitatge conforme a l’article 17 LAU, tancant així pràctiques elusives.
Reforç del control i conseqüències
La Llei introdueix el concepte de “contracte en frau”, incloent expressament la simulació contractual i l’ús indegut de l’arrendament de temporada per eludir la normativa.
Es reforça la protecció de les persones arrendatàries des de la perspectiva del dret de consum i del dret a l’habitatge, amb conseqüències rellevants:
- Nul·litat de clàusules que vulnerin normes imperatives.
- Possible requalificació del contracte.
- Sancions administratives greus o molt greus.
Es crea a més la Comissió de Supervisió dels Contractes d’Arrendament d’Habitatge, amb funcions de control i coordinació, especialment respecte de plataformes i portals immobiliaris.
Grans tenidors i ampliació del tanteig i retracte
S’impulsa el Registre de Grans Tenedors, ampliant els subjectes obligats conforme a la definició estatal de la Llei 12/2023. Sobre el concepte de grans tenidors, ja vam escriure a la nostra Legal News .
Així mateix, s’amplien els drets de tanteig i retracte de l’Administració, que podran exercir-se, entre altres supòsits, en transmissions d’habitatges situats en ZMRT propietat de grans tenidors persones jurídiques i en adjudicacions derivades de subhastes judicials o administratives. Els habitatges adquirits hauran de qualificar-se de manera permanent com a habitatges de protecció oficial.
Urbanisme: agilització i disciplina
Entre altres mesures, la Llei:
- Amplia a divuit mesos el termini de caducitat dels procediments de disciplina urbanística.
- Reforça la publicitat dels instruments de gestió urbanística.
- Facilita determinades actuacions vinculades a la promoció d’habitatge protegit.
Com sempre, si necessites valorar com aquestes reformes legals poden afectar les teves operacions o actius immobiliaris, des de Busquets estarem encantats d’ajudar-te.
Pots contactar-nos trucant al 934 160 004 o escrivint a info@busquets.legal , i t’acompanyarem en tot el que necessitis.