El Govern Espanyol està treballant a la nova Llei de l'Habitatge. A hores d'ara està pendent d'aprovació, encara que la previsió és que es faci abans de les properes eleccions de 28 de maig de 2023.
Es detallen a continuació algunes de les principals novetats del projecte de Llei de l'Habitatge, centrat principalment entre d'altres, en la limitació dels preus del lloguer a zones tensionades, modificació del concepte de gran forquilla, limitació de repercussions i increments, règim de drets i inflació, etc.
1. Novetats de la futura Llei d'Habitatge
Insistim que a data de la present nota, l'esmentada Llei de l'Habitatge no ha estat aprovada definitivament. Per tant, allò que s'ha exposat a continuació no s'ha de considerar de caràcter definitiu.
Ampliació de les zones tensionades
Per declarar una zona com a zona tensionada, es tindran en compte:
- Que a la zona en qüestió el cost de la hipoteca o el lloguer mensual superi el 30% de la renda mitjana de la zona.
- Que el preu de venda o lloguer de lhabitatge hagi augmentat 3 punts per sobre de lIPC en els 5 anys anteriors a la declaració dàrea tensionada.
Regulació del preu dels lloguers a zones tensionades
Per als contractes d'arrendament nous, s'aplicaran limitacions de preus de renda de lloguer a les zones tensionades. En canvi, a les zones “No tensionades” no s'aplicaran topalls.
Ara bé, el criteri per fixar aquestes limitacions dependrà de la condició que en tingui el propietari.
- Per a grans forquilles, s'aplicaria un índex de contenció de preus que s'ha de determinar i que serà fixat per cada comunitat autònoma.
- Per a petits propietaris, el preu vindrà determinat per la indexació a la renda anterior pactada, per la qual cosa només es podrà aplicar la pujada que correspongui, és a dir, del 2% el 2023, del 3% el 2024, i el nou índex que es apliqui a partir del 2025.
A més, una novetat important és que es prohibeix augmentar el preu del lloguer afegint despeses com IBI, comunitat, taxa d'escombraries, etc.
Nova definició per a grans forquilles
La nova Llei de l'Habitatge considera gran forquilla a la persona física o jurídica propietària de 5 o més immobles. Aquests haurien de ser, presumiblement, de caràcter urbà, i no es tindran en compte garatges o trasters. També és probable que es considerés com a gran forquilla a qui posseís una superfície construïda de més de 1.500 m2.
En canvi, seran petits propietaris les persones físiques o jurídiques que tinguin en propietat menys de 5 habitatges.
Límit a l'actualització de la renda de lloguer eliminant l'IPC
Per als contractes d'arrendaments ja existents i els que se signin un cop hagi entrat en vigor la nova Llei d'Habitatge, es limitarà l'actualització de la renda anual del lloguer en un 2% fins al 31 de desembre de 2023 i del 3% durant tot l´any 2024.
Per a l'any 2025, es preveu eliminar l'IPC, que seria substituït per un nou índex de referència pel qual s'actualitzaran tots els lloguers i serà més estable i inferior a l'IPC.
Honoraris de l'agència immobiliària a càrrec de la propietat
Es generalitza el supòsit que el pagament de les despeses i els honoraris immobiliaris produïts pel lloguer anirà a càrrec del propietari de l'immoble.
Regulació dels arrendaments de temporada
El projecte inclou una disposició addicional que obliga a crear un grup per estudiar aquesta modalitat de contracte. Preveu que en el termini de sis mesos des de l'entrada en vigor de la llei, aquest grup de treball es constitueixi per avançar en una proposta normativa de regulació dels contractes d'arrendament d'ús diferent del d'habitatge i, en particular, dels contractes d´arrendament celebrats per temporada sobre habitatges.
Càstig a l'habitatge buit
Amb la intenció de treure oferta d'immobles al mercat, la nova llei preveu que els ajuntaments puguin aplicar un recàrrec de l'IBI de fins al 150%. En concret, si l'habitatge fa més de 2 anys que està buit el recàrrec seria del 50% i si fa més de 3 anys que és el 100%.
A més, es preveu un recàrrec addicional d'un altre 50% si el propietari té dos o més habitatges al mateix municipi. Finalment, ressenyem que a les noves promocions s'haurà de destinar un 20% a habitatge social, ja sigui de lloguer o venda.
2. Conclusions
Estem davant d'una futura Llei d'Habitatge especialment focalitzada en matèria d'arrendaments, encara que també fa referència a incentius fiscals als propietaris, o mesures en els procediments de desnonament, i que en tot cas, suposarà una regulació normativa i restrictiva per als propietaris d'habitatges.