La figura del gran tenedor se ha consolidado como una de las piezas centrales de la normativa actual en materia de vivienda. Su impacto se extiende a los ámbitos contractual, procesal y registral, planteando numerosos interrogantes.
¿Cuántos inmuebles debe poseer un gran tenedor?
Aunque el término gran tenedor no cuenta con una definición única ni homogénea, a nivel estatal la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, considera gran tenedor a quien posee más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos. En Cataluña, el umbral es más estricto: basta con tener cinco o más viviendas dentro de una zona de mercado residencial tensionado, categoría que actualmente afecta a 271 municipios.
¿Cómo se computan las viviendas para ser considerado gran tenedor?
Junto a la falta de uniformidad normativa, existe también una diversidad de interpretaciones sobre cómo debe realizarse el cómputo de las viviendas.
Mientras la Agència Catalana de l’Habitatge incluye cualquier forma de titularidad, incluso parcial, la Direcció General de Tributs (DGT) exige plena propiedad o control efectivo sobre el inmueble, excluyendo la vivienda habitual y el usufructo, pero incluyendo la nuda propiedad.
¿Cuáles son las consecuencias?
En materia de arrendamientos, la condición de gran tenedor implica obligaciones específicas y limitaciones a la renta. La Ley 12/2023 regula qué información debe incluirse en el contrato, cómo debe fijarse el precio inicial y bajo qué supuestos puede actualizarse. Ignorar estas exigencias puede conllevar sanciones o nulidad de cláusulas.
En el ámbito procesal, el Tribunal Constitucional ha eliminado la obligación de ofrecer alquiler social o justificar la vulnerabilidad del inquilino antes del desahucio, aunque la Ley 1/2025 ha incorporado la necesidad general de acudir a un Mecanismo Alternativo de Solución de Conflictos (MASC) antes de presentar demanda.
Y desde el punto de vista registral, los Decretos ley 1/2025 y 2/2025 de Cataluña amplían el derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat, exigiendo un certificado de gran tenedor expedido por el Colegio de Registradores, que puede condicionar la inscripción de compraventas.
Conclusiones
En definitiva, la figura del gran tenedor constituye hoy un elemento complejo del mercado de la vivienda. La coexistencia de normas estatales y autonómicas, junto con criterios administrativos dispares, exige extremar la precaución jurídica al planificar operaciones inmobiliarias o formalizar contratos de arrendamiento.
Antes de cerrar cualquier operación, resulta imprescindible:
- Comprobar la legislación aplicable y la existencia de zonas tensionadas.
- Verificar la condición del titular y, si procede, solicitar el certificado de gran tenedor.
- Revisar la documentación contractual y registral conforme a los nuevos límites legales.
Una correcta identificación de la condición de gran tenedor y un asesoramiento especializado son claves para garantizar la validez, seguridad y eficacia de cada operación inmobiliaria.
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