Cataluña refuerza el control del alquiler de temporada y adopta nuevas medidas en vivienda y urbanismo (Ley 11/2025)
El 31 de diciembre de 2025 se publicó en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, que convalida y tramita como ley el Decreto-ley 2/2025, incorporando medidas relevantes en materia de vivienda y urbanismo.
La norma entró en vigor el 1 de enero de 2026
La Ley refuerza criterios ya presentes en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Código Civil de Cataluña y la jurisprudencia, incrementando de forma notable los riesgos legales derivados del uso inadecuado del arrendamiento de temporada.
No obstante, su alcance podría ser objeto de controversia competencial al incidir en materia civil de competencia estatal, estando abierto el plazo para un eventual recurso de inconstitucionalidad hasta el 31 de marzo de 2026.
Arrendamientos de temporada: la causa prima sobre la duración
La Ley introduce un nuevo artículo 66 bis en la Ley 18/2007, estableciendo un principio esencial: todo arrendamiento destinado a satisfacer una necesidad de vivienda se considera arrendamiento de vivienda permanente, con independencia de la duración pactada.
Solo quedan excluidos los contratos con finalidad exclusivamente recreativa, turística o vacacional, que continúan sujetos al régimen de arrendamiento para uso distinto de vivienda de la LAU.
En consecuencia, los arrendamientos de temporada por motivos laborales, académicos, médicos o situaciones provisionales quedan sujetos al régimen del arrendamiento de vivienda, incluida la duración mínima legal, el régimen de prórrogas obligatorias y, en su caso, las limitaciones de renta previstas en el artículo 17 LAU en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado (ZMRT).
La Ley refuerza de forma significativa las exigencias formales y probatorias: el contrato debe identificar expresamente la causa de temporalidad, dicha causa debe acreditarse documentalmente y la documentación debe depositarse junto con la fianza en el Registro del Institut Català del Sòl (INCASÒL).
Si no consta acreditado un uso distinto, opera una presunción legal de arrendamiento de vivienda habitual.
Asimismo, se endurece el régimen aplicable a las prórrogas y a la celebración de nuevos contratos sucesivos con el mismo arrendatario, que pueden quedar recalificados como arrendamiento de vivienda permanente si no se acredita la subsistencia real de la causa temporal.
Arrendamiento por habitaciones: límite agregado de rentas
La Ley regula por primera vez el arrendamiento de habitaciones mediante la introducción del nuevo artículo 66 ter en la Ley 18/2007, exigiendo el cumplimiento de los estándares de habitabilidad y ocupación de la vivienda.
La novedad más relevante es que el alquiler por habitaciones no desnaturaliza el carácter residencial de la vivienda. En las ZMRT, la suma de las rentas pactadas en los distintos contratos simultáneos no puede superar la renta máxima que resultaría aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda conforme al artículo 17 LAU, cerrando así prácticas elusivas.
Refuerzo del control y consecuencias
La Ley introduce el concepto de “contrato en fraude”, incluyendo expresamente la simulación contractual y el uso indebido del arrendamiento de temporada para eludir la normativa.
Se refuerza la protección de las personas arrendatarias desde la perspectiva del derecho de consumo y del derecho a la vivienda, con consecuencias relevantes:
- Nulidad de cláusulas que vulneren normas imperativas.
- Posible recalificación del contrato.
- Sanciones administrativas graves o muy graves.
Se crea además la Comisión de Supervisión de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, con funciones de control y coordinación, especialmente respecto de plataformas y portales inmobiliarios.
Grandes tenedores y ampliación del tanteo y retracto
Se impulsa el Registro de Grandes Tenedores, ampliando los sujetos obligados conforme a la definición estatal de la Ley 12/2023. Sobre el concepto de grandes tenedores, ya escribimos en nuestra Legal News.
Asimismo, se amplían los derechos de tanteo y retracto de la Administración, que podrán ejercerse, entre otros supuestos, en transmisiones de viviendas situadas en ZMRT propiedad de grandes tenedores personas jurídicas y en adjudicaciones derivadas de subastas judiciales o administrativas. Las viviendas adquiridas deberán calificarse de forma permanente como viviendas de protección oficial.
Urbanismo: agilización y disciplina
Entre otras medidas, la Ley:
- Amplía a dieciocho meses el plazo de caducidad de los procedimientos de disciplina urbanística.
- Refuerza la publicidad de los instrumentos de gestión urbanística.
- Facilita determinadas actuaciones vinculadas a la promoción de vivienda protegida.
Como siempre, si necesitas valorar cómo estas reformas legales pueden afectar a tus operaciones o activos inmobiliarios, desde Busquets estaremos encantados de ayudarte.
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