Comentaris a la Sentència 787/2020, de 4 de novembre, de la Secció 13ena de l'Audiència Provincial de Barcelona.
Aquesta sentència, que estableix criteris molt importants a l'hora d'interpretar els contractes d'arrendament, traeix causa d'un procediment en què la part demandante reclama a la demandada el pagament d'una certa suma de diners, per raó dels desperfectes existents a l'immoble arrendat en el moment de la seva devolució.
Per a això, l'actora dirigeix la seva acció no només contra els dos arrendataris de l'immoble, sinó també contra el fiador solidari de tots dos.
A l'hora de resoldre el conflicte, l'Audiència Provincial estableix diversos criteris de suma importància, que es poden resumir en els següents:
En primer lloc, l'Audiència recorda l'obligació de l'arrendatari de restituir a l'arrendador l'habitatge o local arrendat en concloure l'arrendament «tal com el va rebre, llevat del que hagués perit o s'hagués menyscabat pel temps o per causa inevitable».
Així mateix, s'estableix una doble presumpció *iuris tantum* (és a dir, presumpcions que es poden desvirtuar mitjançant prova en contra): d'una banda, es presumpte la recepció de l'habitatge o local per l'arrendatari en bon estat a l'inici de l'arrendament; i, de l'altra, es presumirà la culpabilitat de l'arrendatari en cas de deteriorament. La càrrega de la prova en contra per desvirtuar totes dues presumpcions correspondrà a l'arrendatari.
Una dada important en aquest punt rau en la definició “rebre en bon estat”, la qual cosa no significa rebre l'habitatge “nou”, sinó en les mateixes condicions en què es va rebre, i s'admeten certs deterioraments per habitabilitat en el temps o per causa inevitable, en virtut dels articles 1.562, 1.563 i 1.564 del Codi civil.
Tot el que en aquesta Sentència aclareix l'Audiència Provincial s'entén, no obstant això, sense perjudici del pactat entre les parts, podent establir de mutu acord el que estimen convenient en les clàusules del contracte.
L'Audiència Provincial també recorda el criteri seguit pel Tribunal Suprem a l'hora d'establir la indemnització en cas de deteriorament:
«Resulta raonable prendre en consideració les circumstàncies concurrents a la finca danyada per reduir la indemnització, en atenció a raons d'equitat i per evitar un enriquiment injust, considerant com a tals la vetustat de la finca (...) o altres aspectes similars que la desmereixen».
Aquest criteri pretén limitar el cost de la indemnització, en la mesura que s'hauran de valorar factors com l'antiguitat i l'estat de l'habitatge o local arrendat a efectes de limitar aquesta indemnització.
Finalment, i en el que considerem el criteri més innovador i important (i, pot ser, el més tècnic-jurídic) sostingut per l'Audiència Provincial de Barcelona, rau en la perspectiva que ostenta sobre l'afiançament solidari a favor d'un tercer no arrendatari, i la seva possible falta de legitimació passiva (és a dir, la impossibilitat de ser demandat en el procés).
Així, la Sentència, amb la finalitat de comprovar si pot estendre's la responsabilitat del fiador solidari a l'objecte del procés (és a dir, la indemnització per deteriorament causada per culpa del arrendatari), i considerar-se, per tant, codemandat, disposa que és doctrina comunament admesa que la fiança no es presumeix, d'acord amb l'article 1.827 del Codi civil, sinó que ha de ser expressa i no pot estendre's a més del que conté.
D'aquesta manera, per comprovar l'abast d'aquesta fiança, l'Audiència estableix l'obligació d'acudir al que han pactat les parts (en virtut dels articles 1.091 i 1.255 del Codi civil), tant pel que fa a la durada contractual com a la clàusula d'afiançament, i sent doctrina reiterada que «per indagar la intenció de les parts s'ha de tenir en compte la totalitat del contracte, i no una clàusula aïllada de les altres».
Així mateix, segons la doctrina comunament admesa, es disposa que la clàusula d'aval s'ha d'interpretar de manera restrictiva, en benefici del deutor, com a principi i regla general en la interpretació dels contractes.
Cal dir que, en el contracte d'arrendament objecte del procés, s'instituïa com a fiador solidari un dels codemandats en els termes següents: “es constitueix (…) com a avalador personal i solidari i avala a tots els efectes els arrendataris en el contracte d'arrendament (…) i es fa càrrec de qualsevol impagament que es pugui produir”.
Segons el parer de l'Audiència Provincial, la clàusula esmentada no s'estén expressament al compliment de totes les obligacions, sinó només a les dineràries, i estendre aquesta responsabilitat a una obligació no dinerària (com és, certament, l'obligació de conservació i devolució de l'habitatge o local arrendat en el mateix estat en què es va rebre) vulneraria el principi d'interpretació restrictiva de la fiança en benefici del deutor, abans exposat.
Per tant, l'Audiència Provincial considera que no es pot estendre la responsabilitat al fiador solidari en aquest cas.
Des de BUSQUETS, en els contractes d'arrendament que redactem, recomanem sempre detallar expressament les obligacions de les parts (arrendador, arrendatari i possibles fiadors solidaris), amb la finalitat d'evitar el que en el present supòsit succeeix: que, per no preveure correctament l'extensió de les responsabilitats de l'altra part, l'arrendador es pugui veure perjudicat davant d'un possible impagament per part dels deutors, i no pugui reclamar el compliment d'obligacions no poratàries al fiador solidari, la responsabilitat del qual s'hauria estès si la clàusula del contracte s'hagués redactat correctament.