Catalunya reforça el control del lloguer turístic i adopta noves mesures en habitatge i urbanisme (Llei 11/2025)
El 31 de desembre de 2025 es va publicar al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya la Llei 11/2025, de 29 de desembre, que convalida i tramita com a llei el Decret-llei 2/2025, incorporant mesures rellevants en matèria d'habitatge i urbanisme.
La norma entrarà en vigor l'1 de gener de 2026
La Llei reforça criteris ja presents en la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), el Codi Civil de Catalunya i la jurisprudència, incrementant notablement els riscos legals derivats de l'ús inadequat del lloguer temporal.
No obstant això, el seu abast podria ser objecte de controvèrsia competencial al incidir en matèria civil de competència estatal, quedant obert el termini per a una eventual recurs d'inconstitucionalitat fins al 31 de març de 2026.
Arrendaments de temporada: la causa principal és la durada
La Llei introdueix un nou article 66 bis a la Llei 18/2007, establint un principi fonamental: tot arrendament destinat a satisfer una necessitat d’habitatge es considera arrendament d’habitatge permanent, independentment de la durada pactada.
Només queden exclosos els contractes amb finalitat exclusivament recreativa, turística o vacacional, que continuen subjectes al règim de lloguer per a ús diferent de l'habitatge de la LAU.
En conseqüència, els arrendaments temporals per motius laborals, acadèmics, mèdics o circumstàncies transitòries queden subjectes al règim de l’arrendament d’habitatge, inclosa la durada mínima legal, el règim de pròrrogues obligatòries i, si escau, les limitacions de renda previstes a l’article 17 LAU en les zones declarades de mercat residencial tensat (ZMRT).
La Llei reforça de manera significativa les exigències formals i probatòries: el contracte ha d’identificar expressament la causa de la temporalitat, aquesta causa ha de ser acreditada documentalment i la documentació ha de ser dipositada juntament amb la fiança al Registre de l’Institut Català del Sòl (INCASÒL).
Si no consta acreditat un ús diferent, s'actua amb presumpció legal de lloguer d'habitatge habitual.
Així mateix, s'enforteix el règim aplicable a les pròrrogues i a la celebració de nous contractes successius amb el mateix arrendatari, que poden quedar reclassificats com a arrendament d'habitatge permanent si no s'acredita la subsistència real de la causa temporal.
Lloguer per habitacions: límit agregat de rendes
La Llei regula per primera vegada el lloguer d’habitacions mitjançant la introducció del nou article 66 ter de la Llei 18/2007, exigint el compliment dels estàndards d’habitabilitat i ocupació de l’habitatge.
La novetat més rellevant és que el lloguer per habitació no desnaturalitza el caràcter residencial de l’habitatge. En les ZMRT, la suma de les rendes pactades en els diferents contractes simultanis no pot superar la renda màxima que resultaria aplicable al lloguer unitari de l’habitatge segons l’article 17 LAU, tancant així pràctiques evasiu.
Reforç del control i conseqüències
La Llei introdueix el concepte de “contracte fraudulento”, incloent-hi expressament la simulació contractual i l’ús indegut del lloguer de temporada per esquivar la normativa.
Es reforça la protecció de les persones arrendatàries des de la perspectiva del dret al consum i del dret a l'habitatge, amb conseqüències rellevants:
- Nulitat de clàusules que vulnerin normes imperatives.
- Possible reclassificació del contracte.
- Sancions administratives greus o molt greus.
Així mateix, es crea la Comissió de Supervisió dels Contractes de Lloguer d'Habitatge, amb funcions de control i coordinació, especialment pel que fa a plataformes i portals immobiliaris.
Grans titulars i ampliació del tanteo i retracto
Es impulsa el Registre de Grans Tenidors ampliant els subjectes obligats segons la definició estatal de la Llei 12/2023. Sobre el concepte de grans tenidors ja vam escriure a la nostra Notícies jurídiques.
Així mateix, s'amplien els drets de tancament i retracte de l'Administració, que podran exercir-se, entre altres supòsits, en transmissions d'habitatges situats en ZMRT propietat de grans propietaris persones jurídiques i en adjudicacions derivades d'adjudicacions judicials o administratives. Les vivendes adquirides hauran de qualificar-se de manera permanent com a vivendes d'acció oficial.
Urbanisme: agilitat i disciplina
Entre altres mesures, la Llei:
- Amplia a divuit mesos el termini de caducitat dels procediments de disciplina urbanística.
- Reforça la publicitat dels instruments de gestió urbanística.
- Facilita determinades actuacions vinculades a la promoció d'habitatge protegit.
Com sempre, si necessites valorar com aquestes reformes legals poden afectar les teves operacions o actius immobiliaris, des de Busquets t'ajudarem encantats.
Pots contactar amb nosaltres trucant al 934 160 004 o escrivint a info@busquets.legal, i t'acompanyarem en el que necessitis.