La figura del gran tenidor s'ha consolidat com una de les peces centrals de la normativa actual en matèria d'habitatge. El seu impacte s'estén als àmbits contractual, processal i registral, i planteja nombrosos interrogants.
Quants immobles ha de posseir un gran tenidor?
Tot i que el terme gran tenidor no compta amb una definició única ni homogènia, a nivell estatal la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, considera gran tenidor qui posseeix més de deu immobles urbans d'ús residencial o més de 1.500 m² construïts. A Catalunya, el llindar és més estricte: n'hi ha prou amb tenir cinc o més habitatges dins d'una zona de mercat residencial tensionat, categoria que actualment afecta 271 municipis.
Com es cómputen els habitatges per a ser considerat gran tenidor?
A part de la manca d'uniformitat normativa, existeix també una diversitat d'interpretacions sobre com s'ha de dur a terme el còmput dels habitatges.
Mentre que l'Agència Catalana de l'Habitatge inclou qualsevol forma de titularitat, fins i tot parcial, la Direcció General de Tributs (DGT) exigeix plena propietat o control efectiu sobre l'immoble, excloent-ne l'habitatge habitual i l'usdefruit, però incloent-hi la nua propietat.
Quines són les conseqüències?
En matèria d'arrendaments, la condició de gran tenidor implica obligacions específiques i limitacions a la renda. La Llei 12/2023 regula quina informació s'ha d'incloure al contracte, com s'ha de fixar el preu inicial i sikap sota quins supòsits es pot actualitzar. Ignorar aquestes exigències pot comportar sancions o la nul·litat de clàusules.
En l'àmbit processal, el Tribunal Constitucional ha eliminat l'obligació d'oferir lloguer social o justificar la vulnerabilitat de l'inquilí abans del desnonament, tot i que la Llei 1/2025 ha incorporat la necessitat general d'acudir a un Mecanisme Alternatiu de Solució de Conflictes (MASC) abans de presentar demanda.
I des del punt de vista registral, els Decrets llei 1/2025 i 2/2025 de Catalunya amplien el dret de tempteig i retracte a favor de la Generalitat, i exigeixen un certificat de gran tenidor expedit pel Col·legi de Registradors, que pot condicionar la inscripció de compravendes.
Conclusions
En definitiva, la figura del gran tenidor constitueix avui un element complex del mercat de l'habitatge. La coexistència de normes estatals i autonòmiques, juntament amb criteris administratius dispars, exigeix extremar la precaució jurídica en planificar operacions immobiliàries o formalitzar contractes d'arrendament.
Abans de tancar qualsevol operació, resulta imprescindible:
- Comprovar la legislació aplicable i l'existència de zones tensionades.
- Verificar la condició del titular i, si escau, sol·licitar el certificat de gran tenidor.
- Revisar la documentació contractual i registral d'acord amb els nous límits legals.
Una correcta identificació de la condició de gran tenidor i un assessorament especialitzat són claus per garantir la validesa, seguretat i eficàcia de cada operació immobiliària.
Si necessites valorar com aquestes reformes poden afectar les teves operacions o actius immobiliaris, des de Busquets estarem encantats d'ajudar-te. Pots contactar-hi trucant al 934 160 004 o escrivint a info@busquets.legal, i t'acompanyarem en el que necessitis.