La recent Llei 11/2021, de 30 de juny, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal, realitza nombroses modificacions en tots els àmbits del panorama jurídic nacional, amb la finalitat d'adaptar la normativa espanyola en aquest àmbit a la regulació vigent dins de la Unió Europea.
Un dels àmbits més rellevants objecte de modificació ha estat la inversió immobiliària i les implicacions fiscals que aquesta pot comportar. En concret, i com a punt més destacat, assenyalem la introducció d'un nou concepte: el valor de referència de mercat.
Aquest valor afecta directament, des del passat 11 de juliol, a la determinació de la base imposable dels tributs com l'Impost de Successions i Donacions (ISD), l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD), o l'Impost sobre el Patrimoni (IP). No obstant això, no passa el mateix amb l'Impost sobre Immobles (IBI), en el qual la referència seguirà sent el valor cadastral de l'immoble.
Pel que fa a l'ISD i a l'ITPAJD, la base imposable es fixa en el valor de referència de mercat, llevat que el valor declarat pels interessats sigui superior. Si no existeix aquest valor de referència, la base imposable es constituirà per la major de l'import del valor de mercat i el valor declarat pels interessats.
Així mateix, es reconeix la possibilitat que el contribuent impugni aquest valor de referència de mercat en el moment de presentar una reclamació contra la liquidació administrativa o en el moment de sol·licitar la rectificació de la autoliquidació, i s'exclou la possibilitat que l'Administració comprovi el valor de l'immoble quan s'utilitzi el valor de referència de mercat o un valor superior.
Pel que fa a la propietat industrial, s'estableix que els immobles (tant rústics com urbans) es computaran pel valor més alt dels tres següents: el valor catastral, determinat o comprovat per l'Administració amb motiu d'altres tributs (el valor de referència de mercat) o el preu, contraprestació o valor de la compra.
Ara bé, què és el valor de referència de mercat?
Segons indica la Llei 11/2021, tant en el seu preàmbul com en diversos articles, la Direcció General del Catastro determinarà de manera objectiva, a partir de les dades recollides al Catastro, aquest valor de referència, que serà el resultat d'un anàlisi basat en els preus comunicats pels agents públics en les compravendes immobiliàries efectuades.
Per a això, la Direcció General del Catastro inclourà les conclusions de l'anàlisi d'aquests preus en un informe anual del mercat immobiliari, així com en un mapa de valors que delimiti els àmbits territorials de valoració, als quals assignarà mòduls de valor mitjà dels immobles.
El límit del valor de referència dels immobles serà el valor de mercat, i per tal que aquest no superi el de l’altre, s’aplicaran factors de descompte al mercat per als béns de la mateixa classe.
Tant els elements per determinar el valor de referència de cada immoble com els factors de reducció corresponents s'aprovaran, mitjançant resolució, per la Direcció General del Catastro abans del 30 d'octubre de l'any anterior a aquell en què hagi de tenir efecte.
Abans de la seva aprovació, es durà a terme un tràmit d'audiència col·lectiva, durant el qual els interessats podran presentar les al·legacions i proves que considerin convenients. Així mateix, la resolució de la Direcció General de Topografia i Cadastre podrà ser recorreguda per via econòmic-administrativa o mitjançant recurs de reposició.
No obstant això, mentre no s'aprovi el desenvolupament reglamentari, la Llei distingeix entre immobles urbans i rústics, als quals estableix l'aplicació dels mòduls de valor d'acord amb les següents directrius:
Els criteris per al valor dels immobles urbans es basaran en les normes tècniques de valoració i de construcció. A més, els valors de sòl de cada zona permetran reproduir els mòduls de valor mitjà en cada àmbit territorial homogeni de valoració.
La resolució que aprovi la Direcció General del Catastro definirà el seu àmbit d'aplicació i concretarà criteris de càlcul, mòduls bàsics de sòl i construcció, valors de sòl de cada zona i els seus costos de construcció, així com, si escau, camps d'aplicació de coeficients de correcció.
D'altra banda, pel que fa als immobles rústics sense construccions, la resolució que ha de aprovar la Direcció General del Catastro definirà el seu àmbit d'aplicació, concretant criteris de càlcul així com, si escau, imports i camps d'aplicació de coeficients de correcció de caràcter agronòmic, socioeconòmic i localitzador.
Encara que és cert que es tracta d'un nou valor de referència, és sorprenent que s'estableixi una valoració que, en el fons, desconeix certes circumstàncies particulars que poden augmentar o disminuir el valor d'un immoble, com ara la llum solar, la ubicació d'un bar sota el propi immoble, l'arquitectura pròpia de l'edifici amb columnes o parets principals on no es poden realitzar obres, l'estat de la pròpia finca o de l'immoble, el import dels costos de comunitat i una llarga llista de factors que poden augmentar o disminuir un 10% o un 20% segons les circumstàncies concretes de la propietat.
Aquests són els aspectes més importants que, pel que fa a la fiscalitat de la inversió immobiliària, es poden trobar dins de les modificacions efectuades per la Llei 11/2021, de 30 de juny, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal.
Si voleu saber més sobre assumptes relacionats, o si teniu la intenció de realitzar inversions immobiliàries amb seguretat, no dubteu en contactar amb el nostre departament de Real Estate a través del nostre correu electrònic. info@busquets.legal o trucant al 934 160 004.