Comentaris a la Sent\u00e8ncia 787\/2020, de 4 de novembre, de la Secci\u00f3 13ena de l'Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona.<\/p>\n\n\n\n
Aquesta sent\u00e8ncia, que estableix criteris molt importants a l'hora d'interpretar els contractes d'arrendament, traeix causa d'un procediment en qu\u00e8 la part demandante reclama a la demandada el pagament d'una certa suma de diners, per ra\u00f3 dels desperfectes existents a l'immoble arrendat en el moment de la seva devoluci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
Per a aix\u00f2, l'actora dirigeix la seva acci\u00f3 no nom\u00e9s contra els dos arrendataris de l'immoble, sin\u00f3 tamb\u00e9 contra el fiador solidari de tots dos.<\/p>\n\n\n\n
A l'hora de resoldre el conflicte, l'Audi\u00e8ncia Provincial estableix diversos criteris de suma import\u00e0ncia, que es poden resumir en els seg\u00fcents:<\/p>\n\n\n\n
En primer lloc, l'Audi\u00e8ncia recorda l'obligaci\u00f3 de l'arrendatari de restituir a l'arrendador l'habitatge o local arrendat en concloure l'arrendament \u00abtal com el va rebre, llevat del que hagu\u00e9s perit o s'hagu\u00e9s menyscabat pel temps o per causa inevitable\u00bb.<\/p>\n\n\n\n
Aix\u00ed mateix, s'estableix una doble presumpci\u00f3 *iuris tantum* (\u00e9s a dir, presumpcions que es poden desvirtuar mitjan\u00e7ant prova en contra): d'una banda, es presumpte la recepci\u00f3 de l'habitatge o local per l'arrendatari en bon estat a l'inici de l'arrendament; i, de l'altra, es presumir\u00e0 la culpabilitat de l'arrendatari en cas de deteriorament. La c\u00e0rrega de la prova en contra per desvirtuar totes dues presumpcions correspondr\u00e0 a l'arrendatari.<\/p>\n\n\n\n
Una dada important en aquest punt rau en la definici\u00f3 \u201crebre en bon estat\u201d, la qual cosa no significa rebre l'habitatge \u201cnou\u201d, sin\u00f3 en les mateixes condicions en qu\u00e8 es va rebre, i s'admeten certs deterioraments per habitabilitat en el temps o per causa inevitable, en virtut dels articles 1.562, 1.563 i 1.564 del Codi civil.<\/p>\n\n\n\n
Tot el que en aquesta Sent\u00e8ncia aclareix l'Audi\u00e8ncia Provincial s'ent\u00e9n, no obstant aix\u00f2, sense perjudici del pactat entre les parts, podent establir de mutu acord el que estimen convenient en les cl\u00e0usules del contracte.<\/p>\n\n\n\n
L'Audi\u00e8ncia Provincial tamb\u00e9 recorda el criteri seguit pel Tribunal Suprem a l'hora d'establir la indemnitzaci\u00f3 en cas de deteriorament:<\/p>\n\n\n\n
\u00abResulta raonable prendre en consideraci\u00f3 les circumst\u00e0ncies concurrents a la finca danyada per reduir la indemnitzaci\u00f3, en atenci\u00f3 a raons d'equitat i per evitar un enriquiment injust, considerant com a tals la vetustat de la finca (...) o altres aspectes similars que la desmereixen\u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n Aquest criteri pret\u00e9n limitar el cost de la indemnitzaci\u00f3, en la mesura que s'hauran de valorar factors com l'antiguitat i l'estat de l'habitatge o local arrendat a efectes de limitar aquesta indemnitzaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n Finalment, i en el que considerem el criteri m\u00e9s innovador i important (i, pot ser, el m\u00e9s t\u00e8cnic-jur\u00eddic) sostingut per l'Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona, rau en la perspectiva que ostenta sobre l'afian\u00e7ament solidari a favor d'un tercer no arrendatari, i la seva possible falta de legitimaci\u00f3 passiva (\u00e9s a dir, la impossibilitat de ser demandat en el proc\u00e9s).<\/p>\n\n\n\n Aix\u00ed, la Sent\u00e8ncia, amb la finalitat de comprovar si pot estendre's la responsabilitat del fiador solidari a l'objecte del proc\u00e9s (\u00e9s a dir, la indemnitzaci\u00f3 per deteriorament causada per culpa del arrendatari), i considerar-se, per tant, codemandat, disposa que \u00e9s doctrina comunament admesa que la fian\u00e7a no es presumeix, d'acord amb l'article 1.827 del Codi civil, sin\u00f3 que ha de ser expressa i no pot estendre's a m\u00e9s del que cont\u00e9.<\/p>\n\n\n\n D'aquesta manera, per comprovar l'abast d'aquesta fian\u00e7a, l'Audi\u00e8ncia estableix l'obligaci\u00f3 d'acudir al que han pactat les parts (en virtut dels articles 1.091 i 1.255 del Codi civil), tant pel que fa a la durada contractual com a la cl\u00e0usula d'afian\u00e7ament, i sent doctrina reiterada que \u00abper indagar la intenci\u00f3 de les parts s'ha de tenir en compte la totalitat del contracte, i no una cl\u00e0usula a\u00efllada de les altres\u00bb.<\/p>\n\n\n\n Aix\u00ed mateix, segons la doctrina comunament admesa, es disposa que la cl\u00e0usula d'aval s'ha d'interpretar de manera restrictiva, en benefici del deutor, com a principi i regla general en la interpretaci\u00f3 dels contractes.<\/p>\n\n\n\n Cal dir que, en el contracte d'arrendament objecte del proc\u00e9s, s'institu\u00efa com a fiador solidari un dels codemandats en els termes seg\u00fcents: \u201ces constitueix (\u2026) com a avalador personal i solidari i avala a tots els efectes els arrendataris en el contracte d'arrendament (\u2026) i es fa c\u00e0rrec de qualsevol impagament que es pugui produir\u201d.<\/p>\n\n\n\n Segons el parer de l'Audi\u00e8ncia Provincial, la cl\u00e0usula esmentada no s'est\u00e9n expressament al compliment de totes les obligacions, sin\u00f3 nom\u00e9s a les diner\u00e0ries, i estendre aquesta responsabilitat a una obligaci\u00f3 no diner\u00e0ria (com \u00e9s, certament, l'obligaci\u00f3 de conservaci\u00f3 i devoluci\u00f3 de l'habitatge o local arrendat en el mateix estat en qu\u00e8 es va rebre) vulneraria el principi d'interpretaci\u00f3 restrictiva de la fian\u00e7a en benefici del deutor, abans exposat.<\/p>\n\n\n\n Per tant, l'Audi\u00e8ncia Provincial considera que no es pot estendre la responsabilitat al fiador solidari en aquest cas.<\/p>\n\n\n\n Des de BUSQUETS, en els contractes d'arrendament que redactem, recomanem sempre detallar expressament les obligacions de les parts (arrendador, arrendatari i possibles fiadors solidaris), amb la finalitat d'evitar el que en el present sup\u00f2sit succeeix: que, per no preveure correctament l'extensi\u00f3 de les responsabilitats de l'altra part, l'arrendador es pugui veure perjudicat davant d'un possible impagament per part dels deutors, i no pugui reclamar el compliment d'obligacions no porat\u00e0ries al fiador solidari, la responsabilitat del qual s'hauria est\u00e8s si la cl\u00e0usula del contracte s'hagu\u00e9s redactat correctament.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Comentarios a la Sentencia 787\/2020, de 4 de noviembre, de la Secci\u00f3n 13\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona. Esta Sentencia, que establece criterios muy importantes a la hora de interpretar los contratos de arrendamiento, trae causa de un procedimiento en que la parte demandante reclama a la demandada el abono de cierta suma en […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4024,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"page_builder":"","footnotes":""},"categories":[7],"tags":[],"class_list":["post-6973","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-legalnews-es"],"acf":[],"yoast_head":"\n