La recent Llei 11\/2021, de 30 de juny, de mesures de prevenci\u00f3 i lluita contra el frau fiscal, realitza nombroses modificacions en tots els \u00e0mbits del panorama jur\u00eddic nacional, amb la finalitat d'adaptar la normativa espanyola en aquest \u00e0mbit a la regulaci\u00f3 vigent dins de la Uni\u00f3 Europea.<\/p>\n\n\n\n
Un dels \u00e0mbits m\u00e9s rellevants objecte de modificaci\u00f3 ha estat la inversi\u00f3 immobili\u00e0ria i les implicacions fiscals que aquesta pot comportar. En concret, i com a punt m\u00e9s destacat, assenyalem la introducci\u00f3 d'un nou concepte: el valor de refer\u00e8ncia de mercat.<\/p>\n\n\n\n
Aquest valor afecta directament, des del passat 11 de juliol, a la determinaci\u00f3 de la base imposable dels tributs com l'Impost de Successions i Donacions (ISD), l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jur\u00eddics Documentats (ITPAJD), o l'Impost sobre el Patrimoni (IP). No obstant aix\u00f2, no passa el mateix amb l'Impost sobre Immobles (IBI), en el qual la refer\u00e8ncia seguir\u00e0 sent el valor cadastral de l'immoble.<\/p>\n\n\n\n
Pel que fa a l'ISD i a l'ITPAJD, la base imposable es fixa en el valor de refer\u00e8ncia de mercat, llevat que el valor declarat pels interessats sigui superior. Si no existeix aquest valor de refer\u00e8ncia, la base imposable es constituir\u00e0 per la major de l'import del valor de mercat i el valor declarat pels interessats.<\/p>\n\n\n\n
Aix\u00ed mateix, es reconeix la possibilitat que el contribuent impugni aquest valor de refer\u00e8ncia de mercat en el moment de presentar una reclamaci\u00f3 contra la liquidaci\u00f3 administrativa o en el moment de sol\u00b7licitar la rectificaci\u00f3 de la autoliquidaci\u00f3, i s'exclou la possibilitat que l'Administraci\u00f3 comprovi el valor de l'immoble quan s'utilitzi el valor de refer\u00e8ncia de mercat o un valor superior.<\/p>\n\n\n\n
Pel que fa a la propietat industrial, s'estableix que els immobles (tant r\u00fastics com urbans) es computaran pel valor m\u00e9s alt dels tres seg\u00fcents: el valor catastral, determinat o comprovat per l'Administraci\u00f3 amb motiu d'altres tributs (el valor de refer\u00e8ncia de mercat) o el preu, contraprestaci\u00f3 o valor de la compra.<\/p>\n\n\n\n
Ara b\u00e9, qu\u00e8 \u00e9s el valor de refer\u00e8ncia de mercat?<\/p>\n\n\n\n
Segons indica la Llei 11\/2021, tant en el seu pre\u00e0mbul com en diversos articles, la Direcci\u00f3 General del Catastro determinar\u00e0 de manera objectiva, a partir de les dades recollides al Catastro, aquest valor de refer\u00e8ncia, que ser\u00e0 el resultat d'un an\u00e0lisi basat en els preus comunicats pels agents p\u00fablics en les compravendes immobili\u00e0ries efectuades.<\/p>\n\n\n\n
Per a aix\u00f2, la Direcci\u00f3 General del Catastro inclour\u00e0 les conclusions de l'an\u00e0lisi d'aquests preus en un informe anual del mercat immobiliari, aix\u00ed com en un mapa de valors que delimiti els \u00e0mbits territorials de valoraci\u00f3, als quals assignar\u00e0 m\u00f2duls de valor mitj\u00e0 dels immobles.<\/p>\n\n\n\n
El l\u00edmit del valor de refer\u00e8ncia dels immobles ser\u00e0 el valor de mercat, i per tal que aquest no superi el de l\u2019altre, s\u2019aplicaran factors de descompte al mercat per als b\u00e9ns de la mateixa classe.<\/p>\n\n\n\n
Tant els elements per determinar el valor de refer\u00e8ncia de cada immoble com els factors de reducci\u00f3 corresponents s'aprovaran, mitjan\u00e7ant resoluci\u00f3, per la Direcci\u00f3 General del Catastro abans del 30 d'octubre de l'any anterior a aquell en qu\u00e8 hagi de tenir efecte.<\/p>\n\n\n\n
Abans de la seva aprovaci\u00f3, es dur\u00e0 a terme un tr\u00e0mit d'audi\u00e8ncia col\u00b7lectiva, durant el qual els interessats podran presentar les al\u00b7legacions i proves que considerin convenients. Aix\u00ed mateix, la resoluci\u00f3 de la Direcci\u00f3 General de Topografia i Cadastre podr\u00e0 ser recorreguda per via econ\u00f2mic-administrativa o mitjan\u00e7ant recurs de reposici\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
No obstant aix\u00f2, mentre no s'aprovi el desenvolupament reglamentari, la Llei distingeix entre immobles urbans i r\u00fastics, als quals estableix l'aplicaci\u00f3 dels m\u00f2duls de valor d'acord amb les seg\u00fcents directrius:<\/p>\n\n\n\n
Els criteris per al valor dels immobles urbans es basaran en les normes t\u00e8cniques de valoraci\u00f3 i de construcci\u00f3. A m\u00e9s, els valors de s\u00f2l de cada zona permetran reproduir els m\u00f2duls de valor mitj\u00e0 en cada \u00e0mbit territorial homogeni de valoraci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
La resoluci\u00f3 que aprovi la Direcci\u00f3 General del Catastro definir\u00e0 el seu \u00e0mbit d'aplicaci\u00f3 i concretar\u00e0 criteris de c\u00e0lcul, m\u00f2duls b\u00e0sics de s\u00f2l i construcci\u00f3, valors de s\u00f2l de cada zona i els seus costos de construcci\u00f3, aix\u00ed com, si escau, camps d'aplicaci\u00f3 de coeficients de correcci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
D'altra banda, pel que fa als immobles r\u00fastics sense construccions, la resoluci\u00f3 que ha de aprovar la Direcci\u00f3 General del Catastro definir\u00e0 el seu \u00e0mbit d'aplicaci\u00f3, concretant criteris de c\u00e0lcul aix\u00ed com, si escau, imports i camps d'aplicaci\u00f3 de coeficients de correcci\u00f3 de car\u00e0cter agron\u00f2mic, socioecon\u00f2mic i localitzador.<\/p>\n\n\n\n
Encara que \u00e9s cert que es tracta d'un nou valor de refer\u00e8ncia, \u00e9s sorprenent que s'estableixi una valoraci\u00f3 que, en el fons, desconeix certes circumst\u00e0ncies particulars que poden augmentar o disminuir el valor d'un immoble, com ara la llum solar, la ubicaci\u00f3 d'un bar sota el propi immoble, l'arquitectura pr\u00f2pia de l'edifici amb columnes o parets principals on no es poden realitzar obres, l'estat de la pr\u00f2pia finca o de l'immoble, el import dels costos de comunitat i una llarga llista de factors que poden augmentar o disminuir un 10% o un 20% segons les circumst\u00e0ncies concretes de la propietat.<\/p>\n\n\n\n
Aquests s\u00f3n els aspectes m\u00e9s importants que, pel que fa a la fiscalitat de la inversi\u00f3 immobili\u00e0ria, es poden trobar dins de les modificacions efectuades per la Llei 11\/2021, de 30 de juny, de mesures de prevenci\u00f3 i lluita contra el frau fiscal.<\/p>\n\n\n\n